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    2017/09/21
    哈维飓风后房东与房客的权利义务

    世界名人网讯欧阳婉贞律师 Law Office of W. Ohyan, P.L.L.C

    世界名人网讯 哈维飓风后,商业大楼或住宅的房东及房客面临新的挑战。出租的建物可能被风灾破坏,完全或部分受损,无法像之前地使用出租的建物。房东的权利如何?房客的权利又是如何?

    住宅租赁

    德州财产法第92篇对这个有规定。如果风灾后,住的地方已经成为完全不能住了,房东或房客各有终止租约的权利。

    但是,不管是房东或房客行使解约权时,都需要给对方至少5天的书面通知。并且如果房东发出解约通知后,房客拒绝在期限内搬出去,房东仍然需要向法院提出赶房客诉讼,得到法院判决后,才能强迫房客搬出去。

    还有,纵算房东认为房客已经搬出去了,如果房客还留有一些有价值的东西在出租的建物里,房东最好还是要走一趟正式的赶房客诉讼程序。

    如果建物只是部分不能使用,房客仍然负责支付全部房租的责任。不过,房客可以向法院请求允许减租。话说回来,房东和房客也可以和平地协商,对受风灾影响的房客减租或延长支付租金的期限。

    只是房东要以书面清楚的表面这些减租或延长期限,只是暂时作法,并不是放弃你未来按原定时限取得全部房租金额的权利。

    通常要求房东修补,房客根据租约需要以书面为之。房东通常在收到修补书面要求时,可以在7天内修补。房东如果在7天内修补有困难时,譬如可能找不到合适的装修工人或建筑材料短缺,房东可以要求延长装修期限。

    再者如果建物有保险索偿的问题时,房东也必须等到保险公司发放保险金额时,才能开始装修工程。

    通常房东必须在房客搬出去并通知新的联络地址后30天内,退还押金或寄送扣减押金的说明书。如果没有按此期限处理,房东可能要承受数倍的罚款。

    此外,房东要清楚了解租约上对房客离开所租的房屋时,如何界定按约“交还所租的房屋”(surrender)还是“抛弃所租的房屋”(abandon)。两者的法律效果不一样。后者是违约的离开所租的房屋。

    最后,如果房东如果不确定房客是否还在所租的建物里,房客也不给你任何确定答复时,为了保护你的权益,你最好还是走一趟正式的赶房客的法院程序,再将建物出租给其他的人。

    商业建物租赁

    通常商业建物的租约决定双方的权益。德州法律规定房东要赶房客时,还是要经过正式的赶房客的法院程序,但是允许双方有不同的租约规定。

    换句话说,商业建物的房东,对未付房租的房客或在风灾中抛弃建物的房客,通常必须经过正式的赶房客的法院程序,

    才能强制地赶房客或移走房客留在所租建物里的东西。然而,大部分的租约都给房东选择权,因此如果房客违约时,房东可依照租约的特别约定,不需经过正式赶房客的法院程序,强制房客搬离所租的地方。

    关于返还押金,通常房东必须在房客搬出去并给予新的联络地址后60天内,退还押金或寄送扣减押金的说明书。如果没有按此期限处理,房东可能会承受数倍的罚款。

    结语

    风灾后,许多情况发生,常常让房东房客面临前所未见的问题。以上仅是一般的处理的方式。双方如果在租约上有特别约定,就需按租约处理。如果你不确定如何行使你的权利,请与我们事务所联络。我们也可帮你审核租约,对你所遇的情况,提出具体的法律建议。

    欧阳婉贞律师事务所6200 Savoy Drive,Suite 520,Houston,TX77036电话:713-772-9622 713-772-9639传真:832-665-2035电邮:info@ohyanlawgroup.com网站:www.ohyanlawgroup.com

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